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玩快三技巧视频,北京地王“顺义造” 大龙地产的幕后推手是谁?

来源:中国广播网
2009年11月30日20:44
  北京土地争夺战终于在临近年末时达到了最高潮,顺义区的天竺22号地成为北京今年的“三料地王”。玩快三技巧视频同时被推上舞台中央的还有地王的制造者大龙地产。

  按照2009年大牛市的盈利水准,大龙地产偿还完所有的地价款需要19年;它目前的土地储备仅为164万平方米,之前所拿地块的平均单价不足2500元——从资金状况到产品形态,地王制造者与新地王之间似乎毫无缘分可言。

  但作为顺义区政府的直属企业,成为地王制造者似乎又是顺理成章的事。

  制造地王

  11月20日,被业界称为“北京中央别墅区最后一块低密度地块”的顺义区后沙峪镇天竺22号住宅用地,引来了12家开发商参与竞逐,其中不乏保利、远洋、中建、龙湖、合景泰富等地产大鳄。

  根据公开资料,该地块土地面积52.7万平方米,起始底价就高达14.1亿元,结果出人意料。玩快三技巧视频经过190余轮的激烈竞争,大龙地产以50.5亿元的价格拿下该幅地块。最终成交的楼面地价超过30000元/平方米,天竺22号地成为北京今年以来起始单价、总价、成交单价的“三料地王”。地王的制造者是名不见经传的大龙地产。

玩快三技巧视频  拿下地王的第一时间,大龙地产董事会秘书马志方在拍卖现场向众媒体宣布,大龙地产为顺义区直属房企,60%的业务集中在顺义区,并于2005年实现上市,大股东为北京顺义大龙城乡建设开发总公司,实力雄厚,资产过百亿。

  随着北京新地王的诞生,大龙地产开始面临越来越多的资金质疑。

  记者查阅了大龙地产2009年三季度的财报,大龙地产总资产约为29.4亿元,经营活动产生的现金流量为6亿多元。

  “从财务上看,短期内支付地王的土地款,对于大龙地产是个考验。”业内人士表示。

  据记者了解,在50.5亿元土地出让金中,开发建设补偿费为13亿元,其余为土地收益金。玩快三技巧视频也就是说,按照合同约定,大龙地产需在3日内交清的地价款就达到37.5亿元。

  值得一提的是,拿下该幅地块前,大龙地产拥有的土地储备为164万平方米,其中49%集中在北京,土地成本仅为2229元/平方米。

玩快三技巧视频  从2229元/平方米到30000元/平方米,某大型央企子公司的高管认为,大龙地产此举有些冒进。“从低端的产品突然到最高端的产品,对于企业的资金实力、公司治理、开发团队等都是很大的挑战。”他说。

  而大龙本身的处境也被置于镁光灯下。该高管透露,大龙地产在宣武门的某项目拆迁工作长时间陷入困局,占压了公司资金的同时,也损耗了时间和成本。尽管其母公司可以提供较为强大的支持,但从整体上看,还是给人以实力不足的感觉。

  同样持此观点的还有庞博国际地产机构执行董事刘东,庞博国际在北京以代理高端项目为业界所知晓。“如果是龙湖、保利或者远洋拿了这块地,对于未来的产品我能有大概的形象和概念。但对于大龙地产能够带来的产品,我现在还没有任何的概念。玩快三技巧视频”刘东说。

  幕后推手

  尽管外界质疑不断,但这些问题对于大龙而言并不是不能跨越。

  某统计机构负责人对本报表示,大龙根本无须支付50.5亿元之多的地价款。按照他的说法,目前土地交易的地价款由四部分构成:土地出让金、开发建设补偿费用、大市政以及政府土地收益。

  而业内通常在开发建设补偿费用上作文章,让这一价格虚高,最终这一部分会返还给一级开发商。但天竺22号地的一级开发商并非大龙地产,而是英诚房地产开发有限公司。该公司旗下项目龙湾别墅同时也紧邻22号地,因而被看作该地块的有力竞争者,但最终它没有出现在竞拍现场。

  既然与一级开发无关,对22号地而言,可以有所松动的只有大市政。这一部分资金通常由地方政府拿走,因而上述人士表示,“对顺义区政府来说,这不过是一个左手倒右手的过程”。

  针对土地出让金这一部分,上述人士透露,根据北京国有土地基准地价,该地段的土地出让金并不高。

  按照惯例,土地基准地价应定期调整,北京市最近一次调整是在2002年。记者查阅相关资料发现,天竺地区居住用地被列为六级地块,若按熟地论,基准地价单价在1060~1820元之间。即使执行最高标准,该地块的土地出让金也仅为9.6亿元。

  “如此可见,大龙的资金负担并不重。”上述人士说。

  值得注意的是,在某国企背景开发商看来,对于顺义区政府而言,由本区直属企业拿下该地块另有深意。

  “区里面一定要有龙头企业。土地是可以作为资本金的,项目开发出来之后的市值有多少钱。顺义区政府马上就可以多一个百亿企业了,而且还能解决多少人的就业问题。”该国企背景开发商说,假如该地块被其他开发商拿走,顺义区政府损失将非常大。

  另一位接受本报记者采访的开发商也认为,大龙拿下新地王,可以看作一个由区政府牵头、有意为之的营销。“趁形势好,通过市场重新定价区域内的资产”。

  此外,关于大龙产品形态方面的质疑,一位接近大龙地产的人士对本报透露,不排除合作开发的可能性。

  那么,谁可能成为大龙的合作伙伴?一则3年前的旧闻似乎可以作为参考。上述接近大龙地产的人士透露,2006年11月,大龙伟业董事会发布公告称非公开增发1.1亿股,万科本为该增发计划中的主要认购方,但后因种种原因,万科并未参与。

  “大龙是万科早期介入北京市场的合作伙伴之一,但这次是否有合作尚不得而知。”上述人士说。
责任编辑:张勇
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