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中央频繁调控楼市
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楼市调控视频播报
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     独家声音
     
    ·房价调控要学北京,别再涨了

       房价调控目标不仅要遏制价格过快上涨,更应让房价回归理性水平。如果再不给力,我们就老了…

    浙江台州拉开限购大幕 预估超过20城跟进

      新一轮限购大幕终于开启。浙江省台州市近日发布楼市限购措施,这也成为住建部给出“五条标准”后首个颁布限购令的城市。业内预测,此轮可能有20到30个城市陆续加入限购行列…[详细]

    专家解读三大疑问:限购是否将大规模蔓延

      调控风正紧,限购令高悬。台州版限购令白纸黑字、清清楚楚,然而限购令会否带来恐慌性购房?限购政策今后是否还将大规模蔓延?诸多疑问并没有在限购令中…[详细]

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    住房调控限购最新消息

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    中央加强楼市调控五要点

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    楼市众生相

    SPECIAL SUBJECT房贷计算器

    房贷计算器

    楼市求生记

    楼市求生记

    SOHU NEWS关注新国八条

    1、二套房房贷首付比例提高至60%
    2、对个人购买住房不足5年转手交易,统一按销售收入全额征税
    3、本地2套房和外地1套房家庭将停购
    4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款
    5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷
    6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
    7、在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施
    8、坚持和强化舆论引导。 [详细]

    我来说两句

      这是十年来首套房贷实际利率“最贵”的时候,对老百姓来说,也是买房贷款最难的时候。但在重重调控下,楼市依然表现不俗:上半年,全国房地产开发投资26250亿,同比增32.9%。住宅投资18641亿,增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米,同比增12.9%。
    重点关注NO.1:央行年内三次加息动荡楼市 购房者还贷压力增加
      权威数据:日前,央行宣布今年以来第三次加息,自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后,金融机构人民币一年期存款利率达3.5%,这就意味着普通老百姓存在银行里的钱会有所增加;另一方面,一年期贷款利率提高达6.56%,也使得购房者的还贷压力增加。
      业内解读:加息会降低购房者的热情,增加开发商的融资成本,这将逼迫开发商为保障资金安全而降价促进销售。此前,央行频繁上调存款准备金率,使得大量资金被冻结,开发贷款难成为普遍现象。限购控制人们买房,加息则影响人们的预期,加剧观望,将使开发商资金链进一步绷紧。
    重点关注NO.2:一线城市成交量萎缩明显 调控或骑虎难下
       权威数据:“限购”后,一线城市成交量下降幅度达80%-90%,二线城市下降幅度则为新政前的三分之二。但该政策满月后,一、二线城市的市场表现就发生了变化,一线城市成交量下降了三分之二,但二线城市成交量不仅得到恢复,而且超过了新政前的水平。
       业内解读:“持续的加息让人很难判断市场走向,像我这样的刚需族若是贷款买房后,再来几次加息实在承受不起;若是不买,在这样频繁的调控下,房价上下拉锯战愈演愈烈,又有些担心房价反弹啊!”多数刚需族在动荡不安的局势下选择观望,虽然房价随时都有上涨或是下跌的可能,但他们却把观望当作了目前最理想的姿态。

    各地提出的房价控制目标

    地方
    出台时间
    主要内容
    GDP预期增幅
    居民人均可支配收入预期增幅
    备注
    3月29日
    加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高;新建普通住房价格与去年相比稳中有降
    北京是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市
    3月24日
    今年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度
    15%
    3月20日
    今年新建住房价格指数同比增幅低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度
    12%
    12%
    3月18日
    今年新建商品住房年度价格涨幅不超过全市年度GDP和人均可支配收入增长水平
    13%
    10%
    3月
    房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平
    10%
    3月25日
    新建商品住房价格涨幅不超过9%
    按照甘肃省已出台的楼市调控政策,甘肃省其他市州确定的新建住房价格涨幅将低于9%
    3月24日
    新房年度价格涨幅不高于GDP及居民可支配收入增长幅度
    16%
    3月24日
    涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平
    10%
    3月
    不高于全国平均值
    2月22日
    涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入增长幅度以内
    10%
    3月25日
    房价控制目标不高于本年度GDP(国内生产总值)增幅
    12%
    3月25日
    涨幅低于2011年度市区居民人均可支配收入的增长幅度
    10%

    各地限购令情况汇总/对比

    地方
    出台时间
    范围
    是否挂钩户籍
    本地人
    外地人
    税收政策
    调控目标
    2月24日
    市区
    已有2套及以上住房的家庭限购
    限购1套住房,1年(含)以上纳税证明或社保证明
    同国八条
    3月公布
    2月22日
    市区
    人均住房建筑面积低于43平方米的不限购
    无纳税及社保证明规定
    同国八条
    新建商品房价涨幅控制在当年居民人均可支配收入增幅内,同比增幅低于10%
    2月22日
    市区
    同国八条
    社保纳税证明规定:自购房之日起算的前2年内累计缴纳1年以上,其余同国八条
    同国八条
    3月上旬公布
    2月22日
    7个中心城区和两个开发区,6个郊区则不限购
    本地人不论之前买了多少套房,之后还能限购区域买一套房,而6个郊区则不限购
    同国八条
    纳税证明社会保险缴纳证明由无期限限制变更为满一年,其余同国八条
    未提出目标
    2月21日
    济南、青岛和房价过高、上涨过快城市
    已有2套及以上住房的家庭限购
    限购1套住房,须一定年限纳税或社保证明
    购房不足5年全额征收营业税;征收个人所得税;首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍
    一季度公布
    2月21日
    市内五区、高新区
    已有2套及以上住房的家庭限购
    限购1套住房,1年(含)以上纳税证明或社保证明
    同上
    未公布
    2月21日
    限购范围扩大到市区
    同上
    同上
    同上

    3月底前公布
    2月20日
    全市
    同上
    限购1套住房,2年内累计缴纳1年以上个税或社保证明
    同上
    3月公布
    2月19日
    全市
    同上
    同国八条
    同上
    3月公布
    2月19日
    市辖六区
    同上
    同上
    同上
    一季度公布
    2月18日
    全市
    同上
    同上
    未公布,要求严格执行国家政策
    未公布
    2月18日
    增城从化纳入限购范围
    同上
    2年内累计缴纳1年以上个税或社保证明,自购房日起。符合高层次人才条件的非本市户籍人员,限购1套住房
    同上
    未公布
    2月17日
    全市
    同上
    社保及个税证明由1年调为5年,须连续缴纳
    同上
    一季度公布
    2月17日
    市区
    有房成年子女不纳入限制范围,其余同上
    累计一年以上社保及个税证明
    无征税相关规定
    未公布
    2月16日
    一环内
    家庭购买行为须申报
    一年以上纳税或社保证明
    未公布,要求严格执行国家政策
    未公布
    2月15日
    主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)
    ---
    未规定纳税及社保证明年限
    同国八条
    未公布
    2月12日
    市区范围
    只能在市区新购一套新建商品房
    同本市居民
    商业房贷首付30%及以上;二套房不低于50%;购三套房停贷
    未公布
    2月10日
    市区
    同国八条
    1年以上纳税或社保证明
    首套房减半征收契税;90平及以下住房减按l%税率征契税,其余同国八条
    未公布
    2月01日
    市区
    同上
    2年内累计缴纳1年以上个税证明或社保证明
    同国八条。已开征个人房产税
    3月公布
    1月29日
    市辖七区,不包括周边县市
    暂缓办理房屋受赠手续
    同国八条
    同国八条
    未公布
    1月5日
    市区人口过密区域
    只能在限购区新购1套商品住房
    须1年证明,可在其他区域买房
    唯一住房减按2%税率征契税,90平及以下减按1%税率征收契税
    未公布

    数字之道:土地财政如何搅动房产市场?

      政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型,正进行各项准备工作,包括税种设置、征税范围、免征额和税率的设定等细节。基本思路是,对1986年发布的《房产税暂行条例》进行修订,将房产税覆盖到个人非营业性房产,在某些房价上涨过快城市先行试点。上海已公布了房产税消息,北京暂未表态。[详细]
    上海楼市新细则将出台 针对住房保有环节征收的房产税将正式启动
      上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念,初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产价值8‰的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。这意味着,如果一套房子价值100万,那么,每年应交房产税8000元。[详细]



    如果征收房产税,有两个关键因素:计税依据和税基如何确定。此外,房产税虽属地方税,但税收立法权在中央,能不能开通试点还要视中央统一部署。有专家指出,房产税只是在原有基础上征税,相比物业税,综合配套的进一步改革目标是达不到的。[详细]
    • ·物业税效果更佳 开征难开征物业税会对费、税的管理进行重新规范。但涉及到的利益方比较多,远水不解近渴…[详细]

    • ·重庆试水特别房产税对高端商品房分档累进征收,但需要国家授权方可进行。专家担心有可能变成涨价…[详细]

    • ·新政应抑制投机需求政府的房地产政策重点在降低杠杆率、抑制投机需求,与此同时增加供给。房地产是国内需求的关键…[详细]

    • ·增加供给方是根本办法解决房地产泡沫的根本办法还是增加供给,一是增加土地供应,二是改变政府垄断土地供应的局面…[详细]

       北京公积金购二套房首付五成 三套房可停贷
    从2010年5月5日起,北京公积金房贷政策再次进行从严调整。二套房首付比例由此前的首付四成提高至五成,同时暂停向第三套房发放贷款。此次调整是北京住房公积金中心对京版“国十二条”楼市新规的跟进。因此房屋套数将以家庭为单位计算。[详细]
       二套房认房又认贷 “无房户”优惠并未执行
    从5月5日起,公积金判定二套或者三套房的原则已改为“认房又认贷”。所谓“认房又认贷”,即“有房”或者“有贷款记录”两者只要符合一条,就被认定为二套房,首付提高至五成。而按此标准如果被认定为三套房,则不予放贷。至此,公积金与商业贷款的二套房判定标准完全一致。
    4月30日,北京市住建委发布了力度空前的“京12条”,其中明确了二套房贷的收紧政策,但同时指出,购房者若出售手中唯一房产,可以算做“无房户”,再购房便可以享受首套房的待遇。不过,现在看来此政策并未执行。[详细]
    一.父母名下有住房,以未成年子女名义再购房
    根据新的政策,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以,当购房者以未成年子女的名义申请贷款购房时,就会按照二套房政策执行。
    三.个人名下有全款购买的住房,再贷款购房
    现在加了“认房”,虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房。
    五.首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款
    目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷的记录,不论购房贷款是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算做是二套房。
    七.婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房
    只要央行的征信系统中能够查到房贷记录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房新政的想法也付之东流。
    二.未成年时名下有房产,成年后再贷款购房
    根据目前银行“认贷又认房”,如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行。如果按过去政策,未成年时的房产只要没贷款,再申请房贷不算二套。
    四.个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房
    目前银行对二套房认定是“认房又认贷”,也就是说虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算做二套房。
    六.婚前一方曾贷款,婚后以另一方名义申请,两户口没在一起
    夫妻双方在民政局有过结婚登记现在,银行在批贷时除要求借款人提供户口本外,还会要求借款人提供婚姻状况证明,而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的,所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
    “假离婚”歪招行不通 认房又认贷有购房者喊冤
    贷款从严遏制了炒房者投资意愿,但是,放贷从严也是一把双刃剑,对于合理的购房需求以及改善型需求来说是饮鸩止渴,不是长久之计。而一旦政策放开,这些需求必将全面爆发。[详细]
      自4月中旬楼市新政出台以来,一线城市供不应求的局面得到改善,其中二手住宅市场的供求关系更是发生逆转。深圳4月份的放盘量远超新增客户量,而北京在更为严厉的“京12条”作用下,商品房市场量价齐跌,商品住宅期房网签量在70套/日左右,已经与2008年水平持平,调控效果十分显著。[详细]
    调控动了开发商的资金链 北京统计局官员称房产商仍不差钱
      北京市统计局副局长于秀琴表示,土地“涨价”,是房地产企业投资增加的主因,房地产商土地购置费支出形成投资93.6亿元,同比增长2.6倍。于秀琴称,开发商“不差钱”,“今年房地产开发商资金非常充裕”。房地产分析师方焱认为,由于去年楼市销售火爆,几乎所有开发商都超额完成全年的销售任务,加大了资金回笼速度。[详细]



    2009年房地产的火爆让上市房企变得“不差钱”,然而随着一系列新政的实施,销售预期已经受到严重影响,再融资面临断流威胁,房企不久前因过度自信和扩张背负的巨额负债,恐怕转瞬间变成沉重的负担。而在房企融资受限的情况下,如何扩大供给,已经引起市场的关注。[详细]
    • ·炒房团在观望、比耐心放盘增加的现象,只能说明有一些炒房客确实在出货,九成资金仍在观望,并且各出奇招绕过调控…[详细]

    • ·购房者八成欲推迟购房据对65654名购房者的调查显示,半数购房者推迟购房计划,34%希望出台物业税来下调房价…[详细]

    • ·银行放贷冲动被打压在房地产市场供应和消费两个终端上,银行都有着难以遏制的放贷冲动,客观上对房价推波助澜…[详细]

    • ·传政府酝酿更严厉调控国家发改委目前正在牵头起草一部更严厉的楼市调控政策的新文件,力度和范围将大于“国十条”…[详细]

    两版房产税方案差异
    上海
    重庆
    点评
    适用范围及确定均价
    上海全市行政区域,作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。
    重庆市主城9个区,作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。
    两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二,上海直接取上一年的均价。
    存量房征收与否
    一律不征。
    存量独栋商品住宅要征收。
    “新购普通房”是否在列
    本市家庭:新购的第二套及以上住房(包括新房和二手房) 非本市家庭:新购住房(不论是否第一套)。
    本市家庭:独栋商品住宅(无论存量还是增量);新购的高档住房(指价格比主城新房成交价高2倍) 非本市家庭(同时无户籍、无企业、无工作)的第二套住房。
    两市对外来炒房者都高度警惕,上海尤严。
    免税面积(起征点)
    按“人均面积”算,人均60平方米(含)为起征点。
    按“户面积”算,一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。
    在上海,若同一家庭,即使已有存量房产,但新购住房后,家庭人均住房面积仍低于60平方米(含)的,免征房产税;在重庆,存量独栋商品住宅,免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
    分两档:0.4%和0.6%。
    分三档:0.5%、1%和1.2%。
    无论上海重庆,税率都较温和,也都体现了差别税率。试点的意义更大。
    应纳税额=新购住房应税面积×新购住房单价×相应税率×70%。
    应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×对应税率。
    应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海应税房的总房价是打7折后再计税。

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